8 outils avancés d’analyse énergétique pour l’immobilier et les gestionnaires immobiliers (Facility Manager)

Lorsque l’on travaille dans le domaine de l’immobilier ou de la gestion de patrimoine immobilier et que l’on fait partie du service de la gestion énergétique, l’un des défis est de gérer une multitude d’emplacements, d’immeubles et de portefeuilles d’immeubles de différents types. Ce type de travail nécessite une gestion avancée de l’énergie et une maîtrise des bons outils.

Découvrez les huit outils indispensables pour réaliser une analyse approfondie des immeubles, pour atteindre les objectifs de l’entreprise en termes d’économie d’énergie et ainsi participer à la croissance de l’entreprise grâce aux avantages obtenus par ses efforts et son travail :

1. Analyse des différentes sources d’énergie

Une méthode de gestion de l’énergie doit prendre en compte TOUTES les sources d’énergie consommées dans vos bâtiments.

Si on choisit un outil qui se limite uniquement à l’analyse de l’électricité, il n’est pas possible de réduire les coûts et la consommation des postes suivants :

    • Eau
    • Gaz
    • Energie thermique
    • Réservoirs de carburant
  • Biomasse

Il n’est pas non plus possible d’inclure dans l’analyse l’impact de la production d’énergie renouvelable, ce qui pose problème si le portefeuille d’immeubles dispose, par exemple, de panneaux solaires ou de technologies géothermiques.

Ce graphique illustre la consommation d’immeubles dans le secteur commercial aux États-Unis. Nous pouvons voir comment le coût de l’électricité n’a cessé d’augmenter et comment d’autres types d’énergie influencent le mix énergétique dans ce type d’immeuble.

Chez DEXMA, nous en avons pleinement conscience. C’est pourquoi notre méthode de gestion de l’énergie pour des portefeuilles d’immeubles fournit des outils avancés d’analyse pour :

    • L’Électricité
    • L’Eau
    • Les Réservoirs de carburant
    • L’Énergie solaire, grâce à notre application SolarView.
    • La Biomasse : il se peut qu’il y ait des dispositifs dans l’immeuble qui exploitent de la biomasse, par exemple des chaudières (dans cet article on peut voir ce qu’est la biomasse et comment l’analyser)

2. Calcul des coûts associés et comparaison grâce aux factures mensuelles

Les factures d’énergie sont adressées aux immeubles et propriétés à des fréquences différentes. Néanmoins, le responsable financier souhaite disposer d’une estimation des coûts au mois (trimestre ou année) aussi vite que possible.

En outre, un collègue responsable des achats souhaite pouvoir comparer la facture reçue du fournisseur à la consommation effective.

Combien de temps cela prendrait-il si l’on devait relever les index de compteur, créer une feuille de calcul Excel, télécharger des données depuis les sites de tous les fournisseurs, etc. ?

L’idéal pour le propriétaire immobilier et les entreprises de gestion de patrimoine immobilier (Facility Manager) est de générer automatiquement une simulation de factures, d’un seul clic, pour chacun des immeubles.

Donc :Simulación de Factura Energética

Dans ce cas, nous pouvons voir un rapport avec un titre modifiable (1), une plage de dates (2) pour les données incluses dans le rapport, des informations de base sur l’immeuble (3). Le point (4) nous indique le coût énergétique quotidien par période tarifaire. Chaque couleur représente une période tarifaire (période de pointe, période creuse, etc.). (5) indique le coût total de la facture (hors TVA) et le chiffre suivant représente l’énergie totale consommée (6). (7) nous donne plus d’informations sur les coûts et l’énergie (consommation quotidienne moyenne, coût horaire, etc.). Le tableau qui occupe la majeure partie de la partie gauche du rapport représente la ventilation du coût par poste (8). Il comprend également le maximètre, indiquant les valeurs de chaque période tarifaire. Ceci est important si nous travaillons avec des immeubles situés dans des pays ayant des pénalités pour consommation excessive. Les graphiques (10 et 11) fournissent des informations supplémentaires sur les coûts et l’utilisation de l’énergie par période, mois par mois, avec la base de référence, etc.

Avec DEXCell Energy Manager, cette simulation est générée à la demande ou automatiquement pour une période déterminée.

Et, comme il s’agit d’une plate-forme d’énergie multi-sources, il est également possible de la créer pour l’eau et le gaz.

Cette fonctionnalité est également idéale pour fidéliser les locataires et les clients. Cela les aide à se préparer, à comparer la facture du fournisseur d’énergie avec leur consommation réelle, etc.

3. Calcul et suivi des ratios de l’indicateur de performance énergétique

Quelles sont les valeurs utilisées pour vérifier si les immeubles sont performants ? Il existe nombre de ratios d’énergie possibles :

    • Ratios par paramètre. Par exemple, dans un immeuble de bureaux, le rapport par étage est utilisé.
    • Ratio constant. Dans le même immeuble de bureaux, il s’agirait du ratio, mais calculé pour l’ensemble du bâtiment. Indépendamment du pourcentage d’occupation.
    • Ratio par période. Par exemple, les employés d’une entreprise. Il s’agit d’un ratio variable qui peut augmenter ou diminuer suivant la période.

Le calcul et le suivi de ces indicateurs permettent de modéliser la consommation d’énergie et en conséquence de découvrir quels indicateurs de performance énergétique (IPE) ou indicateurs clés de performance (ICP) sont importants pour l’entreprise.

À l’aide de DEXCell Energy Manager, il est possible de calculer et d’activer un nombre illimité de IPE. Mais comment les utiliser ? Un des cas d’utilisation possible est de comparer l’ICP de consommation divisé par la surface et le degré-jour afin de savoir si les immeubles de Londres sont plus ou moins performants que ceux de Manchester. Ou peut-être que vos locataires ou clients aimeraient connaître la consommation énergétique par employé.

Un autre défi auquel fait face le gestionnaire immobilier ou le propriétaire d’immeubles 99,999% du temps est de veiller au bon fonctionnement du système de chauffage, de ventilation et de conditionnement d’air (CVC). Comment y parvenir? La clé ici est d’être en mesure de créer des rapports de performance en utilisant la régression.

Ces rapports calculent la régression entre la température extérieure et la consommation du système CVC sur une période donnée, pour les zones climatisées et les zones chauffées. Les températures de référence définies pour l’emplacement sont prises comme base. De sorte que les manques d’efficacité et les anomalies sont rapidement détectés de cette façon.

Avec DEXCell Energy Manager, ces rapports sont créés à la demande (lorsqu’on le souhaite et selon les besoins) ou en fonction d’un emplacement.

Outlis pour la gestion énergétique

4. Mesure et vérification avec le protocole IPMVP

Comment une entreprise de gestion immobilière ou de patrimoine immobilier (Facility Manager), offrant des prestations de gestion énergétique, facture-t-elle ses prestations ?

Dans la plupart des contrats, une partie de la rémunération est généralement liée aux résultats, autrement dit, aux économies générées.

Et comment se mettre d’accord avec un locataire ou une entreprise sur la valeur des économies réalisées ? Le protocole IPMVP est très utile dans ces cas. Cet acronyme signifie International Performance Measurement and Verification Protocol (Protocole international de mesurage et vérification du rendement énergétique). Celui-ci a été développé par Efficiency Valuation Organization (EVO).

La clé du protocole IPMVP est qu’il propose 4 options de mesure et de vérification à appliquer à chacune des améliorations énergétiques proposées aux clients.

Ces options de mesurage permettent de vérifier les économies réalisées individuellement, pour chacune des mesures d’économie d’énergie ; c’est-à-dire fonctionnant par projet.

Dans ce cas spécifique, l’avantage du protocole IPMVP est de pouvoir atteindre un niveau de détail des plus importants. Ne serait-il pas intéressant d’avoir la possibilité de vérifier séparément les économies réalisées après avoir investi dans l’énergie solaire et dans une nouvelle machine CVC ? Et immeuble par immeuble parmi tous ceux de son portefeuille ?

Avec DEXCell Energy Manager, il est possible de le faire, grâce au module IPMVP spécifique pour suivre les économies d’énergie par projet ou par action :

L’utilisation du protocole nécessite la création de rapports de suivi. Comme nous l’avons vu, avec DEXCell Energy Manager, les rapports sont créés à la demande, avec la configuration nécessaire pour les propriétés.

5. Prévision des coûts et de la consommation

Un des défis  des responsables de la gestion énergétique d’immeubles est de pouvoir se « protéger » des hausses et des baisses des coûts de l’énergie.

La possibilité d’anticiper la consommation d’énergie (et le coût) est la clé pour y parvenir. Et cela n’a rien de magique. Il s’agit de mathématiques, d’algorithmes et d’un puissant outil technique qui fait le travail en arrière-plan.

DEXCell Energy Manager comporte un module de prévision innovateur qui permet de prévoir la consommation des immeubles en fonction de différentes variables.

Cette fonctionnalité est d’autant plus importante que l’on considère qu’une faible consommation énergétique des immeubles devient une attente croissante, même lors d’événements climatiques extrêmes.

Des événements climatiques extrêmes sont une préoccupation pour  tous ceux qui gèrent des bâtiments dans des régions à risque. Les ouragans, les tornades, les pluies torrentielles pendant la saison des pluies, etc. ont un impact sur l’exploitation de l’immeuble.

L’utilisation d’outils de prévision permet de rendre un bâtiment plus résistant aux événements climatiques extrêmes. En fait, en 2018, de nombreux analystes déclarent qu’en 2050, il est possible que les immeubles puissent être notre unique protection contre des événements climatiques extrêmes.

Cela intéresse non seulement le gestionnaire immobilier, mais également le directeur financier qui souhaite clôturer ses prévisions de trésorerie, le bilan, etc. le plus rapidement possible. Et s’il est possible de « couper les cheveux en quatre » et d’utiliser des chiffres aussi réalistes que possible, alors tant mieux.

Avec un outil de prévision de consommation énergétique, cela est réalisable sous réserve :

    • Que ce soit un outil intelligent et proactif. Qu’il soit capable de réagir aux changements et de s’appuyer sur l’analyse de comportement du bâtiment.
    • Qu’il fonctionne en temps réel (avec des données toutes les quatre heures).

Les deux fonctionnalités sont disponibles dans DEXCell Energy Manager.

6. Contrôle de la consommation pendant les jours fériés et hors des heures ouvrables

Que se passe-t-il dans l’immeuble quand personne n’y est ? C’est l’une des principales préoccupations du gestionnaire immobilier.

Si nous prenons, par exemple, un responsable de gestion énergétique qui gère charge dix immeubles de bureaux répartis dans plusieurs pays à partir d’un bureau central, les préoccupations se multiplient.

Grâce à la technologie, il n’est plus nécessaire de faire une ronde classique de l’immeuble pour vérifier ce qu’il s’y passe. Avec le suivi en temps réel de la consommation et le DEXCell Energy Manager, on sait ce qui se passe où que l’on soit.

operating hours energy management

Cette analyse avancée contribue également à fidéliser les locataires. On configure des alertes pour les informer d’une consommation dans leurs bureaux en dehors des heures ouvrables. Voire élaborer un rapport personnalisé leur précisant la consommation lors des week-ends.

C’est une valeur « ajoutée » aux prestations ou aux propriétés.

7. Calcul de l’empreinte carbone

Nous avons déjà mentionné le facteur réglementaire à plusieurs reprises.  C’est un challenge important pour les entreprises en gestion de patrimoine immobilier et d’infrastructures.

Bien que la responsabilité du respect de la loi ne repose pas à 100% sur ces entreprises,, leurs clients sont tenus de s’y conformer.

Et la première personne qu’ils vont interroger quant à la manière de procéder, c’est vous qui lisez ce guide.

Il est nécessaire que la méthode de gestion soit capable de contribuer à :

    • Convertir l’énergie consommée en émissions de gaz à effet de serre
    • Proposer des objectifs de réduction des émissions et les suivre en temps réel
    • Générer automatiquement des rapports sur les émissions de carbone (personnalisés par immeuble ou par client).

Chez DEXMA, nous avons commencé il y a quelque temps à examiner les besoins de tous ceux qui doivent se conformer à ce type de réglementation. C’est pourquoi DEXCell Energy Manager permet d’analyser les émissions de tous les immeubles.

Cliquer sur l’image suivante afin de visionner une vidéo qui explique la procédure à suivre :

8. Rapports personnalisés

Comme nous l’avons vu dans certaines des capacités d’analyse précédentes, il est inutile de pouvoir faire tout cela si on ne le communique pas.

La possibilité de produire des rapports personnalisés à l’aide d’un SME (Système de Management Énergétique) est essentielle pour les entreprises en gestion de patrimoine immobilier et d’infrastructures.

Tout d’abord, ces rapports sont utiles pour l’équipe et l’entreprise. Cela contribue à :

    • Maintenir tout le personnel informé
    • Rendre le travail accompli plus visible  

Si vous avez apprécié les informations que vous avez lu aujourd’hui  à propos des nombreux outils avancés que vous pouvez utiliser pour gérer l’énergie de chaque bâtiment, notre guide spécial vous aidera bien davantage encore :

Energy Efficiency for Facility Management